需求引擎
工业化与城市化催生“周期性逃离城市”的劳动者;带薪休假是关键制度扳机(法国 1854 起,欧盟现下限 4 周);民航普及 + 中产与可支配收入提升 + 战后全球化。
S01 · 度假酒店 / Resort 趋势研究
度假酒店趋势研究
从“为什么会有度假需求”到“玩家如何从重资产转向轻资产”——一份基于公开资料的桌面研究。数据窗口 2023–2026。
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关键数字
关键数字
~8%
康养温泉度假 CAGR(增速最快的子类)
+1~2%
2026 全球 RevPAR 预计增速(价驱动、量偏弱)
−2.6%
2025 中国酒店业 RevPAR 同比
60.96%
三线及以下城市客房占比(连锁化率仅 35.34%)
全球盘子:度假市场 2025 约 USD 404B → 2026 约 473B(年增 7–8%)。有报告写 17% CAGR,与行业常识不符,已降为低置信度。
① 起因
趋势出发的原因是什么?
度假/酒店需求从“精英消费”变成“结构性需求”,是四股力量的叠加。
价值观引擎
体验经济(1998)主张“记忆本身成为产品”;身心健康/康养意识上升;社交媒体制造目的地;疫情后“报复性旅行”与远程办公 workation 兴起。
资本 / 供给引擎
资产轻量化 + 基金/REITs 持有物业 + 品牌住宅变现——让“开度假酒店”从重资本赌注变成可规模化的管理生意。
制度 / 政策引擎
签证便利化(中国 240 小时过境免签)、海南自贸港/离岛免税、乡村与文旅政策。
② 过去
过去的趋势是什么?
- 1930s度假营(前身)
英国 Butlin's 度假营提供“一价全包”雏形。
- 1950大众海滨度假 / 全包式
Club Med 创立(西班牙马略卡 Alcúdia),住宿+餐食+娱乐一价全包。
- 1952汽车旅馆连锁
Holiday Inn 在孟菲斯创立,开启标准化连锁。
- 1971主题公园目的地度假区
Walt Disney World(佛州)开业,以乐园留住过夜客。
- 1960s–80s分时度假 timeshare
美国首个分时度假 1974 年推出;与连锁品牌化、商务酒店并行。
- 1993重资产 → 轻资产的第一次拆分
万豪拆为 Marriott International(品牌方)+ Host Marriott(业主方)。
- 1996OTA 重构分销
Expedia、Booking.com 同年出现,在线预订改变客源结构。
- 1978 / 2008精品酒店与共享住宿
精品酒店(1978 伦敦 Blakes 起)、Airbnb(2008)分别代表体验化与共享化。
③ 现在
现在的趋势是什么?
体验 & 康养
体验/沉浸取代观光;康养温泉增速最快(约 8% CAGR),奢华档增速最高(约 8.5%)。
高端化 + 两极分化
奢华靠排他性站住,经济型承压;全包式(all-inclusive)重新加速,品牌抢规模、锁复购。
品牌住宅
与酒店绑定的品牌住宅(branded residences)持续扩张,成为度假资产的变现出口。
轻资产扩张
委托管理 + 特许经营主导;品牌方拼规模与会员/忠诚度。
AI 个性化
全旅程个性化、动态定价;2026 被视为个性化落地元年,AI 平台成新获客入口。
中国:情绪价值 & 康养旅居
情绪价值成决策/口碑关键变量;康养旅居从概念走向成熟,被视为蓝海。(中国旅游研究院)
大盘量价
| 指标 | 全球 | 中国 |
|---|---|---|
| 2025 出租率 | 68.4% | 63.2%(−0.8pp) |
| 2025 ADR 同比 | +3.9% | −1.4% |
| 2025 RevPAR 同比 | — | −2.6% |
| 2026 RevPAR 预期 | +1~2%(亚太 +3.6%) | — |
| 需求侧 | 国际到达 1.52bn(2025) | 出行 65.22 亿人次(+16.2%),花费 +9.5% |
中国呈“量增价降”;全球进入“价驱动、量温和、结构分化”的成熟期。
④ 机制与市场
这些趋势怎么发生的?与市场一一对应吗?
机制
四股引擎咬合:需求(收入/银发/价值观)→ 资本(轻资产 + REITs + 品牌住宅)→ 制度(签证/免税/乡村)→ 技术(OTA → 社媒 → AI)。核心是把度假供给“可规模化”,同时把资本风险从品牌方转移到资本方。
不是一一对应。同一套趋势在不同市场以不同成熟度 / 支付力 / 制度落地——须拆成「全球共同趋势」与「分市场落地形态」两层写,否则会张冠李戴。
按地理位置:中国一线 vs 二线 vs 下沉
| 维度 | 一线(北上广深) | 二线 / 区域中心 | 三线及以下 / 县域 |
|---|---|---|---|
| 供给阶段 | 存量优化、见顶 | 加速追赶 | 增量主战场 |
| 客房占比 | 9.65% | 省会+副省级 29.39% | 60.96% |
| 连锁化率 | 59.66% | 介于两者之间 | 仅 35.34% |
| 业绩(2025) | 北京 OCC −2.1pp、ADR −4.2%;上海靠会展/入境抗跌 | 成都 ADR +3.1%;哈尔滨五星 RevPAR +33% | 量增、价格敏感 |
| 度假代表 | 城市度假(弱) | 三亚 ADR≈1,020 元(全国最高),OCC 62.1% | 微度假 / 民宿 / 县域高星 |
一线“出租率微跌 + 房价下滑”(企业差旅收缩);增长脱钩到二线/度假城市。供给结构“水滴型”化(2025 高端 +14.96%、中端 +10.91%、经济型 +9.35%);K 型分化——头部连锁涨,58.2% 单体酒店承压。
玩家与演变
玩家的性质与演变
| 模式 | 谁在做 | 特征 |
|---|---|---|
| 重资产(自持物业) | 地产商:万达 / 富力 / 世茂 / 绿地;全球早期连锁 | 资本密集、周期敏感、杠杆高 |
| 轻资产(品牌/管理输出) | 万豪 / 希尔顿 / IHG / 雅高 / 凯悦;中国:华住 / 锦江 / 首旅如家 | 高毛利费率收入、扩张快、抗周期 |
| 混合(轻资产转型中) | 复星旅文(Club Med + 亚特兰蒂斯);转型期地产商 | 自持旗舰 + 管理输出 + 资本运作 |
全球铁证:万豪 1993 拆出 Host(业主)与 Marriott Intl(品牌);希尔顿 2017 再拆 Park(REIT)+ HGV(分时)。万豪 2025 年 9,361 家物业中仅 51 家自持自营,希尔顿 2023 年 7,530 家中仅 51 家自持/租赁。
演变三阶段
01
地产配套(重资产)
酒店作为综合体“配套”与地标,地产商自持自营;资本密集、周期敏感。
02
品牌管理输出(轻资产)
品牌方剥离产权,靠委托管理 + 特许 + 会员系统收高毛利费率。万豪 1993、希尔顿 2017 为里程碑。
03
基金 / REITs + 平台化
物业所有权金融化(REITs/私募/主权基金),品牌方成运营与分销平台。产权与运营分层。
中国:被地产债周期倒逼加速
- 地产商卖楼还债:富力酒店 90 家 → 19 家;世茂售上海外滩茂悦(2022)、香港酒店被接管(2026);万达 2017 售 77 家酒店 + 13 个文旅项目。
- 品牌方轻资产规模化:华住 1.3 万家酒店,轻资产收入占比已过半(2026 中报);锦江、首旅如家以加盟/特许扩张。
- 混合型转向出表:复星旅文把三亚·亚特兰蒂斯由“拟出售”改为打包 REITs 冲 A 股——“重资产 → 出表 → 保留运营”。
趋势的终局:产权(REIT / 基金)与运营(品牌 / 平台)分层。品牌方赚费率与流量,周期风险转移给资本方;中国尚在半途,被地产债务周期倒逼加速。
来源与数据缺口
来源与数据缺口
主要来源(公开)
- 中国饭店协会《2025 / 2026 中国酒店业发展报告》
- The Hotel Blueprint《China Full Year 2025 Review》;浩华 Horwath HTL《MVI 2025 三十城》
- STR / CoStar 全球与亚太 2026 预测;PwC / ULI 酒店展望
- Mordor Intelligence、Grand View Research(resort 市场);Research and Markets(wellness tourism)
- 中国旅游研究院《中国旅游景区度假区发展报告(2025—2026)》(2026-05-11)
- Wikipedia:Tourism / Annual leave / Club Med / All-inclusive resort / Boutique hotel / Marriott International / Park Hotels & Resorts / Huazhu Group 等
- 中文财经媒体:观点网、21 财经、虎嗅、每日经济新闻、澎湃政务(海南离岛免税)
待核 / 分歧(需付费库或原始公告复核)
- 全球 resort 市场 17% CAGR(部分报告)vs 7–8%(Mordor)—— 采信后者。
- 中国自媒体口径:全国 RevPAR −5%(vs STR −2.6%)、空置率 38.2%、三线以下新开店 >55%、前 10 集团份额 59.38%、微度假 8,000 亿。
- 万豪收购喜达屋对价、万达 2017 交易拆分、Hilton 2007 LBO 对价 —— 待原始公告。